信贷实务丨土地厂房抵押时的五个考察要点！
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作者：高硕
墨市卓瑞小额贷款有限公司法务
作为贷款的抵押物，对于不动产而言，企业借款人多提供土地及上面所建厂房作为抵押担保措施。作为贷款人，考察土地厂房抵押物时应重点注意以下几点容易忽视的考察要点。
很多借款人提供的土地及厂房存在只部分有证的情况，如只是土地有证厂房无证或只是厂房有证土地无证，这时进行抵押应注意的问题是无证土地或无证厂房的测绘问题。
具体来讲，如果该笔借款逾期起诉，进入强制执行阶段的财产执行方案一般为先对抵押物进行评估拍卖。土地及其上附属厂房虽只抵押了部分（如只抵押了有证土地或只抵押了有证厂房），但根据我国在处理房地产法律关系时历来强调的“房随地走、地随房走”原则，即房屋使用权主体与房屋占用范围内的土地使用权主体一致，在进行拍卖时无法将土地厂房分割拍卖，所以即使部分不动产无证没有进行抵押登记也应评估其价值，同抵押部分一同拍卖。因没有权属及面积记载，对于无证不动产评估之前应首先进行测绘，测绘其面积后才能根据面积评估出价值进入拍卖程序。如果按照抵押物价值×80%×80%（具体降价要看抵押物的评估价值，我们在这里按照最高降价粗略估算）≥案件受理费+财产保全费+公告费+执行费+评估费等费用的公式进行计算，应加上测绘费一项费用，这部分费用也是由申请执行人预付的。拍卖的款项在进行分割时也仅就抵押部分的价值进行优先受偿。
这里还有一个重点要考虑的问题是对无证厂房或无证土地的贷前价值评估。通常贷前评估阶段，贷款人只考虑有证部分抵押物的价值，而忽略无证部分的价值，认为反正无法抵押登记进行优先受偿可以忽略其价值。在这种情况下一旦拍卖流拍将该土地厂房裁定给贷款人用以抵顶债务，如果有证部分和无证部分的流拍价格大于借款本息及诉讼费用，则大于借款本息及诉讼费用的部分应退还，也就是说土地厂房抵顶给了贷款人，但贷款人要倒找部分钱给债务人，因此在贷前阶段贷款人要考虑这样合不合算，而这就涉及到对无证部分的价值评估。
实践中还存在的情形是，土地厂房都有证但因部分抵押足以覆盖借款，因此贷款人只抵押了部分，如只抵押土地或只抵押厂房，但这种做法并不可取。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。在房地产抵押问题上，实现抵押权必然涉及到抵押财产的转让，因此在设定抵押权时，厂房的所有权和建设用地使用权应当一并抵押，只有这样，才能保证实现抵押权时厂房与土地同时转让。
实践中不少贷款出现土地分割抵押的情形，即借款人的一宗土地分成几个土地使用权证，借款人只抵押了一宗土地的部分面积，如借款人将土地的一部分抵押给一个贷款人，又将其中的另一部分抵押给另一个贷款人，有的地方的土地登记部门按照抵押的面积为当事人办理了土地抵押登记。这种情况下，有的土地分割凌乱，相邻界限不清晰，致使无法单独使用，因此贷前贷款人必须实地考察抵押物，并了解抵押土地四周权属。
有的借款人提供的抵押物很大，当然价值也高，但贷款却很少，例如抵押物价值1000万，贷款100万。有的贷款人认为抵押物的价值足以覆盖借款本息及诉讼费用，该笔借款无风险。其实不然。如果该笔借款逾期起诉进入执行阶段，抵押物评估1000万，借款本息及诉讼费用合计200万，如果该抵押物三次拍卖两轮最高降价20%都无人竞买流拍过户给贷款人抵顶账户，那么大于借款本息及诉讼费用的抵押物价值部分，贷款人应归还，即贷款人拿到抵押物抹平该笔债务，但要付给抵押人1000×80%×80%-200=440万元的抵押物剩余价值，这对贷款人来说并不合算。因此，在面对抵押物时，贷款人应进行综合衡量，并不是抵押物面积越大、价值越高风险越低。
有的土地厂房已经抵押过一次，仍有残余价值，为贷更多的款，借款人会到接受二押的贷款人处对抵押物进行二次抵押。二次抵押应注意的问题是，贷款人必须要求借款人提供一押借款合同及抵押合同，了解一押借款期限、借款本金等内容，根据一押情况而决定是否给予二押放款。
现在，不少地区土地部门要求，必须合法完税的土地才能办理土地抵押。但仍有地区土地部门进行抵押登记时不看土地完税情况，很多贷款人也只看土地使用权证持有人，证明该土地为其所有，但忽略看该土地交税情况，如土地使用税交税情况。如果该抵押土地欠税，进入执行拍卖后，需将该土地上的欠税缴清才能办理过户，这对买受人来说又是一大费用。因此贷前，应向土地使用权人索要土地交税证明，证明抵押之前该土地未欠税；如有欠税，应了解欠税年限及金额，通过这部分了解，除了了解抵押土地情况外，也可以了解抵押人的经营状况。
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